小区的公共部分是谁的？这是很多业主和开发商长期争论不休的问题。而今年9月1日国务院正式颁布实施的《物业管理条例》明确规定，物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权属于业主，建设单位不得擅自处置，从而认定了业主对小区公共部分的物权。那么，这一新规定能否解决困扰业主们的老问题呢？今天，我们就来关注发生在广州奥林匹克花园的一场纠纷。
广州奥林匹克花园是一个中高档的花园住宅小区，曾经获得过广州市十大明星楼盘称号，小区的园林风景、居住环境一直为人所称道。但是最近几个月，因为小区一栋商住楼的规划变更，近2000户业主与开发商的关系日趋紧张。为了制止开发商单方面更改规划，业主不断上访，奔走往来于各个政府部门。8月25日，广奥小区业主委员会秘书长阮馨和几位业主约定，前往当地规划部门查询相关情况，但是刚刚走到大门口，就被几名尾随跟踪而来的男子殴打，其中两人还因伤势严重住进了医院。打人事件是如何发生的？打人的人是谁？带着这些问题，记者在广州进行了调查。
业主家门口被打
业主们的抗议
在广州市区的一家医院，记者见到了被打的业主中伤势最重的谭勇。在他的身上可以看到多处明显伤痕，左眼也因为视力模糊而蒙上了厚厚的纱布。当班护士告诉我们，谭勇的左眼因为遭受外力重创而引起视网膜震荡，视力已经从1.5下降到了0.5，是否需要进一步手术目前还有待观察。
在外科的另一间病房，记者看到了谭勇的爱人，身为广奥花园业主委员会秘书长的阮馨。医生给她的初步诊断是全身多处软组织损伤。
据阮馨夫妇描述，当天上午，他们本来是要到规划部门办事，刚走到小区门口就被几名尾随而来的男子寻衅，双方论理过程中，几名男子突然动手打人。
事发当天，在场的业主共有7人，其中一名业主正巧带上了小型摄像机，于是记录下了现场的一段画面。
广州奥林匹克花园业主兰海：“他们三个中有另外一个穿黑衣服的，一上来就照着我的腿狠命踢了一脚，然后就动手打人。我当时正拿着的机子就摔在地上，现在那个盖子都有疤痕。”
虽然摄像机无法记录下更多的东西。但是根据在场业主的共同指认，这四名行凶者二十多天前就曾经在小区出现过。
“8月初的时候，我们在开业主代表大会，这个人曾经在会场上。我们都有他闹事的照片。”
在业主保留的8月3日业主大会的资料照片上，我们的确看到了一些熟悉的面孔。打人事件发生的现场正是在小区的门口，据在场业主介绍，当时保安正在离他们不到三米的地方。
广州奥林匹克花园业主：“小区的保安就站在门口，戴着钢盔有两个。”
记者：“都没有上来？你向他们求救了吗？”
业主：“我们都有，包括阮馨在打电话，在大喊在这儿打死人了，他们无动于衷。”广州奥林匹克花园物业管理公司的总经理刘建证实了当天发生的打人事件，但是他认为，这是一起业主间的纠纷。
记者：“他们之间怎么打起来的？”
刘建：“我也是听他们这样给我反映，说阮馨的丈夫推人家。打架的都是业主。”
记者：“打和被打的都是业主，你确认这一点吗？”
刘建：“对。但是有一点我想反映的就是，在我小区外面所有出现的任何治安问题都一定要事先报警的，我们去报警让警察来。”在110巡警赶到之前，行凶者全部逃离了现场，混乱中，阮馨从其中一人的身上扯出了这样一张证件。
阮馨：“跟踪和打架的肯定是一伙人。”
记者：“那这个证是不是肯定从打你们的人身上掉下来的？”
阮馨：“对。”
由于证件显示这名叫管小林的男子在广奥物业管理公司工作，记者随即进行了查询，公司的人事部证实了管小林的身份。
记者：“这有没有一个叫管小林的人？”
工作人员：“管小林？有。已经走了。”
记者：“走了？他是什么职位？”
工作人员：“他是保安员。”
记者：“什么时候走的？”
工作人员：“上个月。”
打人的人究竟是谁？这一点只有等待警方调查后才能做出定论。不过，从这起打人事件中也可以看出，业主和开发商之间矛盾的尖锐程度。对于被打的几名业主来说，他们现在还有更重要的事情要做，那就是代表小区近2000户业主搞清楚小区的规划变更真相。
4000平米绿地不见了
一边是抗议一边是开工
在广州奥林匹克花园的售楼楼书上，清晰地标明了在小区入口处有一栋“数码大厦”。在业主们入住后的几年时间里，尚未动工的这块地一直是他们休闲散步的好去处。今年5月，业主们在小区公示栏里发现了开发商公布的一份关于数码大厦的最新示意图，但是在这份图上，业主看到数码大厦和原来的规划已经完全不同了。
广州奥林匹克花园业主：“看了他5月份那个公示材料以后，都觉得这个规划有点问题。就是他肯定是更改了规划，并且更改的规划相当不清楚，那么很多业主都是有很大的疑问。业委会就在6月8日组织召开了业主大会，并且把这个更改规划的事情作为最重要的事项来讨论。发展商负责人一再说，我们没有业主的同意，是不会去更改规划的。”7月21日，开发商突然在公示栏里贴出了规划建设部门的批复，同一天，新的数码大厦开工了。
广州奥林匹克花园业主：“觉得被欺骗的那种感觉。在7月25日也就是过了四天以后，有些业主亲自到了番禺区规划局去查询规划更改的详细情况。”
在规划建设部门查询到的结果令业主们大吃一惊，此次更改规划，小区规划用地面积增加了15439平方米，比原规划增加了12%，建筑占地面积增加了5403平方米，增加了2.84%，小区容积率从原来的1.84上升到了1.965，而绿地面积一下子减少了4382平方米。
国家建设部2002年第123号文明确规定，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更，城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。而广州市规划部门也明确要求发展商要申请变更已批准商住小区公共配套设施设计方案必须广泛征询业主意见，变更方案获得业主同意后，才能办理有关报批手续。
面对规划如此大的变化，发展商广东奥园置业集团有限公司事先没有给小区业主公示详细材料，事后也没有做出解释，业主到规划部门多次查询也了解不到增加的5000多平方米建筑占地面积究竟加在了哪儿。
那么规划部门究竟是依据什么做出了同意更改规划的批复？记者在番禺区规划局得到了这样的回答:番禺区规划局监察科科长陈达明：“开发商提出这个修改要求，包括建筑密度、容积率等各方面都达到建设部的要求。我们当时以技术的角度来说，它是符合规划批出的要求的。第二，他也提供了业主签名。”
番禺区规划局向记者出示了由开发商提供的一份业主委员签名，在简单描述了规划修改内容的这张纸上，业主委员会13名委员中有10人签上了“同意”二字。据介绍，这是规划部门在接到开发商变更规划申请后专门要求他们补送的一份材料。
对照规划批复的4月21日的日期和业主委员的签名日期，记者很快发现了一个问题。番禺区规划局规划管理科副科长杜宇清：“他补过来(签名)之后，我们才会同意。”记者：“但你看这是5月份才签的名，所有的代表都是在5月份才签的名。但他补之前就已经同意。包括那个保证书那一类的，当时在发给设计室的技术复函，批复的时候还没有看到委员签名这份东西，但是批复在之前4月21日就已经出来了。”
杜宇清：“成文是在4月21日，但是还没有发。”
记者：“什么时候发出来的？”
杜宇清：“签收那里查一查。”
记者：“你们到底跟进得怎么样？”
杜宇清：“查一查签收那边的情况，查查收案室那边。”
虽然规划部门一再表示，他们是在收到业主委员签名后才将批复发出的，但是批复日期早于签名日期正是让许多业主质疑的地方。那么，在发展商征询意见书上签字的业主委员又是在什么情况下签下同意这两个字的呢？
广奥小区业主委员会主任张新宇：“他那个变更没有提到具体方案，也就是说那个变更意向书我们是同意的，但是你最后做变更一定要把你原规划怎么样、现规划怎么样，特别是占地面积、建筑面积、楼层高度、对小区其他的影响一定要做一个很详细的说明以后，我们才能对你具体的方案进行表决。”
当记者向另外一位业主委员了解情况时，得到的却是这样一个回答：“当时我会签，是因为我看到有一句话，这句话是手写的。应该是我们业委会的副主任，他在上面写了一句话，就是数码大厦和原规划一样。意思就是说数码大厦的规划要跟原来一样。那我不知道这句话跟现在你看到的那张纸是不是一样。”
这位委员拒绝了与记者的见面，并叮嘱不要透露姓名，他毫不掩饰自己的顾虑。
委员：“因为我担心人身安全。”
记者：“为什么会担心人身安全呢？”
委员：“你也知道阮馨的事情是吧？”
记者：“对。我们知道。是因为这个事情而担心吗？”
委员：“主要是这个事情，因为这种事情不是第一次发生了。”
记者了解到，在签完字后，10位委员中的7位就意识到了问题的严重性提出撤回签名，业委会更是多次发函给规划部门，表示坚决不同意更改规划。8月25日，阮馨等7名业主正是为此相约到规划部门反映问题。
迫于来自业主的强大压力，番禺区规划局曾经两次口头通知奥园大厦停工。在得不到回应的情况下，番禺区规划局8月26日发出书面停工通知，要求广奥置业暂停施工建设。让规划部门没有想到的是，发展商当天就复函明确表示，要继续开工。
当记者来到广东奥园置业有限公司时，负责开发的副总张庆中解释说，数码大厦早就在小区的规划当中，他认为这种外形设计上的变化无须经过业主的同意。张庆中：“按照以往的我们开发房地产的程序来说，从来没有一个程序是业主要去决定一个方案的。”番禺区规划局发出停工通知一周后，记者来到奥园大厦工地看到的是这样一个场景，工地正热火朝天的施工，而在旁边的小区住宅大厦在高挂标语“强烈抗议”、“违建何时止”、“还我公道”。
在《物业管理条例》中已经规定，建设单位不得对物业共用部分、共用设施设备，擅自处置。像小区绿地、道路这样的共用设施要改变用途，必须通过业主大会。我们记者了解到，广州番禺区规划局已经和开发商达成协议，将在9月底召开业主大会，由业主大会决定是否通过规划变更。
对广州奥林匹克花园的业主们来说，开发商变更规划并不是他们遇到的惟一麻烦。自从入住这个小区以后，围绕着房产证、小区规划、物业管理等一系列问题，业主和开发商、物业管理公司之间的纠纷就一直没有停息，真是剪不断、理还乱。那么，能否理清这一团乱麻呢？奥林匹克花园小区的业主们决定采取招标的形式，明确彼此的关系。
辞不掉的物业公司
在广州，广奥花园只能算得上是一个中等偏小的社区，和大多数住宅小区一样，它的物业管理一直是由开发商的子公司广州奥林匹克花园物业管理公司负责。但是业主和广奥物业管理公司之间一直没有签订任何委托合同。在经历了与开发商因小区规划变更发生的多次纠纷后，业委会决定召开业主代表大会，试图以招标形式确定与物业管理公司的法律关系。
这是广奥物业管理公司在招标会上拍摄的一段录像，当时，业委会作为招标的组织机构，邀请了多家物业管理公司到场参与投标。
招标委员会主任李昕：“开会还没有开多长时间，第一排就有殴打阮馨的那个彪形大汉就和另一个穿黑衣服的大汉先是把饮水瓶朝我扔了过来。然后冲上来一脚就把主席台上所有桌子踢翻，接着挥手就开始打我。然后这个彪形大汉马上站在扶正的桌子上，拿着话筒开始讲，说他是住在西一街。因为西一街前面要改规划，西一街很多业主贴出来了标语，这个大汉就攻击。”
广州奥林匹克花园业主：“当时好多业主都看不惯，特别是像我这个年龄的。你不管怎么样，你让人说话天塌不下来。”
这几名肇事者究竟是什么人呢？
刘建：“招标的时候就牵扯了一些规划的事，其中可能是业主和业主之间又发了一些纠纷。”
业主委员会委员李昕：“大汉说他自己是业主，业主怎么可能拿这么恶毒的话去攻击自己的邻居呢？”
闹事者究竟是不是业主现在已经无法考证，但是由于会场出现混乱，公证人员被吓跑，招标会不得不转移到小区外举行，招标的合法性也因此遭到质疑。刘建：“业委会在主持这个会议的时候应该要有政府管理部门指导，要有专家，还有公证处都应该在这种场合公正公开地去做这件事情。”
刘建提到的政府部门就是广州市番禺区国土资源和房屋管理局。根据广东省和广州市的有关文件，招标小组中应有物业行政主管部门的代表参加。那么，招标会上为什么没有这些部门的代表呢？
张新宇：“在招标小组准备开会之前，最少我们提前五天以上向主管机关正式行文，邀请他们参加。也就是会议邀请通知已经送达了，而且多次送达，就是每次开会都送了，他政府部门不派人参加我们也没有办法。”
物业管理公司起诉业委会还有一个重要依据就是房管局5月22日发出的一份复函，针对业委会招标选聘物业管理公司的请示，房管局在复函中明确表示认为该小区暂不宜进行招投标活动。这封主观意愿极强的复函被物业管理公司放大并张贴在了小区公示栏的显眼处。
没有行政主管部门的许可是否就不能进行招标呢？当记者跟随业主来到番禺区房管局物业管理科时，一位姓黎的科长明确表示，招标选聘物业管理公司是业主自己的事。番禺区房管局物业管理科科长：“不是我们审批不审批的问题，我们没有这个审批权。法律法规没有赋予我们这个权力。这份文基本都是你们的意见，就是不建议我们进行招标工作，我们觉得很迷惑。这是参考，权利在你们全体业主，我们说给业主听，业主、业委会不听我们的也可以，我们没有强迫你们。”
新的《物业管理条例》第二十四条明确规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。同时在第十二条中提出，业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经过全体业主所持投票权2/3以上通过。
现在，摆在广奥小区业主面前一个现实的问题是，要么证明8月3日招标大会的合法性，依据招标的结果换掉现在物业管理公司；要么按照新条例重新进行招标。但是新条例规定的需要全体业主2/3以上通过，无疑又给业主提出了一个新的难题。
业主：“常年不来这住的大概有三分之一，住在这个地方的不爱管事的人又占了相当的一部分，我看召集这样的会，真正的业主能不能达到三分之一都玄。”业主：“不可能达到，开会有热情的也就那些人，有些人他就不管的。”
连线：法律专家秦兵
在《物业管理条例》公布之前，按照广东省的有关规定，更换物业管理公司只需要二分之一的业主投票通过就具有合法性。而新的条例则要求必须有三分之二的业主同意才行。这实际上提高了业主选择物业公司的门槛。对此，很多业主都提出了质疑。
物业管理公司和业主之间到底是什么关系？按照《物业管理条理》规定，物业管理公司是为业主提供服务的企业。可是，在现实生活中，物业公司和业主之间的关系往往并不像法规规定的这样，掏了物业费，本来应该享受服务的业主却成了物业管理公司管理的对象，合法权益得不到保护。针对目前物业管理中存在的这些问题，我们今天联系了北京市律师协会房地产专业委员会的秦兵律师。秦兵多年来一直关注我国的房地产和物业管理行业。
记者：“秦先生，开发商对小区原有规划的商用楼等不属于居民生活设施的项目进行规划变更时，是否也需要经过业主的同意？”
秦兵：“如果开发商要变更社区生活设施的规划，或者说是要对社区的某些建筑物的规划进行变更，要看它的结果或者说是它的过程是不是侵害了业主的权益。如果是出现这种结果的话，那么它一定要经过业主的同意，否则它就会对业主权益造成比较大的伤害。”
记者：“开发商拿到业主委员会多数代表的签名，就认为是已经得到了业主方面的认可，那么根据新的物业管理条例，业主委员会能代表全体业主吗？”
秦兵：“业主委员会是业主大会的一个执行机构，它必须执行业主大会的决。单纯的业主委员会不能代表业主放弃他的权利。”
记者：“新的物业管理条例规定，重大问题需要三分之二以上业主的同意。但有的小区，常住人口不多，要凑齐三分之二的人数非常不容易。这样，这个规定有时也会成为业主维权的一种制约，对此你怎么看？”
秦兵：“确实是这样。有的大的社区他们要召开业主大会的难度要比我们召开全国人民代表大会还难。所以在这种情况下，我认为应当把问题分类，比如说重要的、不重要的、一般性的、重要的问题一定要全体业主开会；不重要的或者是一般性的问题，那么有部分业主到场就可以了。但是这个问题的分类必须以法律的形式确定下来，必须有一个法律的界定把相应的民事权利、民事义务分清楚。有一些是业主大会决定的，另外一些是由业主委员会或者说是业主代表大会来决定的，否则目前开业主大会确实太难了。”
目前，广州奥林匹克花园物业管理有限公司已经以招标不合法为由将业主委员会告上了法庭。业主们8月3日召开的招标大会是否有效还有待法院的最终裁决。但无论是与新招标的物业管理公司签订聘用合同，还是重新招标，小区都得再开一次由全体业主参加的业主大会。能否利用法规保障自己的合法权益？能否为自己真正创造安居乐业的和睦环境？应该说，权利最终还是在业主自己手中。