物管交接风波 广州祈乐苑小区数百名业主守门维权

“旧管家”以“小区大门属公司私有财产”为由，霸住部分管理权不放，“新管家”无法上岗

羊城晚报讯记者李雯洁、梁爽，实习生李卓承报道：由于管理不善被炒的“旧管家”拒绝退出，中标的“新管家”无法上岗。2月28日发生在广州市海珠区祈乐苑小区的新旧物管交接风波，令数百名业主站出来维权。3月1日凌晨，记者从祈乐苑小区业委会了解到，经过政府部门多次调解，目前“旧管家”和业主委员会已达成临时协议，3月3日再落实门口交接。

风波

“旧管家”霸住大门不走

位于海珠区怡乐路70号大院的祈乐苑小区2000年前后入伙，现有26栋住宅楼，共1300多户业主。入伙初期，开发商广州惠而佳房地产公司与祈荣物业管理公司签订了前期物业合同。

记者获悉，出于对祈荣物业公司物管服务的不满意，2013年6月，小区业主正式报备成立业委会，“希望业委会出面与祈荣物业沟通，改善小区管理混乱问题，以维护全体业主利益”，未果；8月24日第二次业主大会上表决通过了更换物管公司的决议，并启动新物管公司的招标程序；2013年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。“旧管家”祈荣物业也在今年1月23日于小区内张贴的《告祈乐苑全体业主书》中表示，将于今年2月28日结束对该小区住宅的物业管理服务。

前日，数百名业主聚在小区门口，等待见证新旧物管交接一事。据悉，前日下午2时许，数十位业主跟随新旧物管一同前往物业办公室、园内各片区办理交接手续，“从内部文件、财务报告等资料交接，到后来去了小区内6个片区，进行消防、监控等各方面的交接。”就在所有交接项目几乎完成，业主准备迎接“新管家”进驻时，祈荣物业始终拒交小区全部管理权，坚持要“占用”小区大门及停车场、商铺的管理权，这导致积怨已久的业主们终于爆发，愤怒的情绪立刻被点燃。“清洁卫生消防都交给新物业了，商铺、停车场这些有利可图的还不肯放开管理权，尤其是我们小区的大门你们走了还要霸占着，简直太离谱了。”数百名业主围堵小区大门，抗议旧物管非法占有小区公共财产，阻碍小区正常交接。情绪激动的业主甚至和门卫发生冲突，一位女业主被小区大门的车闸砸伤。

据海珠区新港街道办主任透露，业委会负责人与祈荣物业管理公司代表已就物管退场问题进行过多次“谈判”，但对于完成全部交接双方还存在分歧。2月28日双方再次就此问题进行“谈判”，从上午持续到深夜也未达成一致意见。

3月1日凌晨，记者从祈乐苑小区业委会了解到，经过海珠区新港街道办事处和海珠区国土房管分局多次沟通和调解，目前祈乐苑小区“旧管家”祈荣物业管理公司和业主委员会已达成临时协议，同意小区新物业管理公司进驻，但有3日过渡期限，到3月3日再落实门口交接。3天的过渡期中，小区大门收费放行由新物管负责，旧物管协助。

一些等待了十几个小时的业主终于盼来“新管家进驻”的消息时，既兴奋又担忧：“祈乐苑历时两年业主维权，如今终实现业主自治，新物管入驻是否能给整个小区带来大的变化，还要我们一起努力，感谢大家。”

业主

投诉旧物管劣迹斑斑

物管权交接的纠纷是业主和物业管理公司积怨已久的大爆发。是什么导致了双方的矛盾呢？“光收钱不作为，”对于祈荣物业的管理服务，业主们纷纷给出了统一的评价，“服务管理已经烂到逼得我们非要请新物业公司的程度。”一位姓寸的业主说，“从小区卫生清洁到治安环境、消防设备、乱收费等，真的没有一处是真的为我们服务的，小区环境差到离谱，垃圾满地，非小区业主随便进出，物管对小区可以说根本不存在管理。” 39栋楼的业主表示，由于电梯经常故障，不少老人家一周都不敢出门，“电梯一坏谁都不能上不能下，那些住十七八层的老人家怎么可能爬得了十几层楼”。最惊险的还是电梯经常是自由落体，“突然上上下下，吓得人半死”。而一些住宅楼外墙的瓷砖已经剥落，物业公司也无人理会。同时，业委会派专家检查住宅区发现，小区的消防警报系统、抽水设备等都有不同程度的损坏。

记者发现，近年来广州市多家媒体都曾报道过祈乐苑小区业主和旧物管祈荣物业的矛盾纠纷，其中最具代表性的便是，2012年，祈荣物业曾伪造小区业主签名“暗”涨物管费，被小区业主告上法庭。2013年4月，该案在海珠区人民法院开庭，庭上，业主举证证明了同意涨价的调查问卷中有192份签名为冒签，而物业管理公司却无法证明签名属实；9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。

物业

小区大门属公司财产

对于业主们的投诉，“旧管家”祈荣物业管理公司的黄经理，他表示公司入不敷出，资金短缺，同时小区1300户有近400户拒绝缴纳物管费，公司无法再继续经营。而对于小区物业移交问题均不作正面回应，只是表示这些都是公司高层的指示。记者在小区公告栏里看到一份名为《祈乐苑小区移交会议商谈内容公告》的通知，公告里称祈荣物业管理公司认为小区门岗收费亭等设施属于“公司老板投资建成的私有财产”，同时公司声称保证自由进出。

物业逾期不退出

可罚款吊销资质

北京市盈科（广州）律师事务所周玉忠律师表示，根据《物业管理法》，“大门是进出小区的必然通道，与小区内空余土地上的车位一样，属于业主的共同财产。小区大门归物管所有的说法不成立。”他坦言，物管移交屡屡场面火爆，一方面是因为移交背后存在重大经济转换；另一方面是业主自治缺失，小区人、财、物、档案、共有收益等均由物管企业掌控，业主一方并未树立真正市场主体地位，难以掌握小区的现在与未来。

据周律师介绍，根据《广东省物业管理条例》第六十三条，业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书